2025-05-12
據媒體報導，關西地區不動產交易量大幅成長。據美國不動產服務公司JLL統計，2024年大阪圈周邊地區(含大阪、京都、兵庫及奈良等4縣）飯店及辦公室等商用不動產交易總額達1兆2千億日圓，為2023年5,600億日圓之兩倍。不僅超越2021年9,200億日圓高點，更是首次突破1兆日圓。
2024年日本不動產交易總額較上年增加63%，達5兆4,875億日圓，其中來自大阪圈增加金額占全國增加總額2兆1千億日圓之3成。其中，來自飯店之不動產交易成長率最高，反映投資人對大阪世界博覽會及統合型度假區（IR）開幕後將帶來大量觀光人潮之期待。
2024年首都圈（含東京、神奈川、千葉、埼玉等4縣）全年數據尚未公布，1月至9月交易額較上年同期增加3成，達2兆2千億日圓，全年預估交易額將達3兆日圓。
JLL表示，2024年關西地區交易帶動日本全國不動產投資成長，其主要原因是大量資金流入飯店投資。2024年大阪圈不動產投資中，飯店占35%，較前年2023年之28%增加7個百分點，創下新高。另一方面，首都圈1至9月飯店投資僅占整體不動產投資之6%。
2024年關西地區最具代表性的飯店不動產交易，是位於環球影城（USJ）旁的「The Park Front Hotel at Universal Studios Japan」，由東急與東急資產管理公司以900億日圓收購。
另外，加拿大不動產投資基金BentallGreenOak（BGO）以210億日圓自積水房屋不動產收購美國萬豪(Marriott)集團旗下的高級飯店「大阪瑞吉酒店」，計畫透過翻新提升資產價值。
關西地區外國遊客增加導致大型飯店不動產投資交易頻繁。據大阪觀光局推估，2024年來訪大阪府的外國旅客達1,463萬9千人，較2019年疫情前增加20%，創過去新高。據美國不動產數據分析公司資料，2024年10至12月大阪府內飯店平均每晚房價為2萬1,848日圓，較前年同期上升17%。
JLL指出，過去幾年投資人主要收購高級飯店，現在商務型飯店也成為熱門投資對象，市場上可供投資的物件愈來愈少。目前日本國內投資人占近9成仍為大宗，海外投資人因全球利率上升，反而出現資金由不動產轉向其他資產如債券的分散型投資趨勢。
除了飯店之外，辦公室與物流設施投資也很熱絡。2024年隨著梅北地區「GRAND GREEN OSAKA」與「JP TOWER OSAKA」等大型設施陸續開幕，引發市場供過於求的疑慮，但企業為確保人力聘雇與提升工作效率，對高機能辦公空間的需求仍然持穩。
物流設施受市場需求穩定及交易活絡的影響，閒置率持續維持在低水準。主要原因包括電子商務（EC）需求擴大，以及為因應司機加班限制，企業開始重新檢討物流據點設置地點。
另一方面，市場預估2025年大阪圈不動產交易情形可能將減緩。JLL表示，雖然投資人投資意願仍高，但市場上可釋出的大型不動產數量有限。此外，隨著日本銀行可能調整貨幣政策，市場預期未來利率將上升，資金調度及成本恐將增加。
飯店業經營亦面臨人力不足問題，部分飯店因勞動短缺而無法全面營運。2024年10至12月大阪府飯店的客房入住率為81%，略低於前年同期，較東京都低4個百分點。若人力不足持續對營運造成影響，將不僅影響飯店經營收益，也可能對未來關西地區不動產投資產生影響。
經濟部
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