開発行為の規制や関連法令は複雑で多数に及ぶため、着手する前に事業計画や立地条件などに対し実質的な評価をしなければなりません。開発行為にかかわる事業計画や立地条件などによって適用する土地利用変更法令が異なるため、開発者は前もって次の事項について分析・検討を行うものとします。
事業の種類に応じて、それを管理する目的事業所轄機関も異なります。たとえば、観光ホテルの目的事業所轄機関は交通部観光局ですが、一般ホテルの目的事業所轄機関は県・市政府の観光担当部署です。また、所管事業に対して指定地域総量規制、あるいは下限面積制限を設けている目的事業所轄機関もありますので、開発行為に着手する前に、事業計画が目的事業所轄機関の政策や法律を遵守していることを確認する必要があります。
土地は開発禁止・制限区域に指定されることがあります。開発禁止区域の土地は、土地利用の変更が法律によって禁止されています。開発制限区域の土地は、開発行為の内容や種類などに制限がかかります。開発禁止・制限区域に関しては、開発禁止・制限に関する規定や相談窓口までご確認ください。
都市計画区域と非都市土地に関する制限や法規が異なるため、開発者はどちらに立地するかを確認しなければなりません。
開発行為において、必ずしも用地変更が必要となるわけではありません。当該土地の区域や用地が、目的事業の開発行為を許すものであれば、用地変更を申請する必要はありません。利用許容内容に関しては、開発地域が都市計画区域の場合は、「都市計画法台湾省施行細則」、「台北市土地利用区域規制規則」および「都市計画法高雄市施行細則」をご参照ください。非都市土地の場合は、「非都市土地利用規制規定」の付表一「各種用地の利用許容項目および利用許容細目表」をご覧ください。
ただし、区域や用地が目的事業の開発行為を許容しない場合、都市計画区域においては主要計画または細部の変更を行わなければならず、非都市土地に関しては、変更したい目標用地別に「非都市土地利用規制規則」第二十七条の付表3を参照し、当該区域の土地が目標用地に変更できるかを確認します。変更できる場合は、非都市土地の利用変更規定に基づいて行います。当該区域では変更できない場合でも、規制規定の条文に別途規定のある場合のみ、変更登記を行うことができます。変更面積が一定の規模を超えた場合は、開発計画書類を作成して、内政部区域計画委員会(30ヘクタール以下は県・市政府)に届出、同会による審議後、区域と用地の変更を同時に行います。また、非都市土地利用規制規則第三十条の規定により、元来の使用区域で用地変更を行う、あるいは事業計画の変更により、開発許可申請が必要な規模に達した場合は、関連手続に従い開発許可を申請しなければなりません。
(一)50世帯以上のニュータウン計画の開発申請で土地面積が1ヘクタール以上の場合は、郷村(田園)区域に変更しなければなりません。
(二)工業用地の開発申請で土地面積が10ヘクタール以上の場合は、工業区域に変更しなければなりません。 でも、「産業革新箇条」により工業用地の開発申請で土地面積が5ヘクタール以上の場合は、工業区域に変更しなければなりません。
(三)レクリエーション施設の開発申請で土地面積が5ヘクタール以上の場合は、特定専用区域に変更しなければなりません。
(四)学校の設立申請で土地面積が10ヘクタール以上の場合は、特定専用区域に変更しなければなりません。
(五)ゴルフ場の開発申請で土地面積が10ヘクタール以上の場合は、特定専用区域に変更しなければなりません。
(六)墓地の開発申請で土地面積が5ヘクタール以上の場合は、特定専用区域に変更しなければなりません。
(七)その他特定目的事業の開発申請、または工業区域、郷村区域、景観区域に分類することができないもので土地面積が2ヘクタール以上の場合は、特定専用区域に変更しなければなりません。
水土保持(保全)法第三条の規定によると、傾斜地とは、国有林事業区域、試験用林地、保安林および中央または直轄市の所轄機関が地勢・自然環境あるいは行政区域、または自然保護、利用の必要性により、次のいずれかに該当するものについて一定の範囲を定め、行政院に報告し、その認可を経て公告された公有または私有地のことです。
(一)標高100m以上の土地。
(二)標高100m未満で、平均勾配5%以上の土地。
土地が傾斜地であるかどうかは、直轄市、県・市政府の水土保全担当部署に確認できます。傾斜地に立地する場合は、規定により水土保全計画審査(または水土保全プラン)と雑工作物使用許可の申請が必要となります。傾斜地の土地利用変更に関する審議手続は一般的に平地のそれより複雑で時間がかかります。また、非都市土地の開発許可の場合は、平地、傾斜地問わず、雑工作物使用許可が必要となります。
近年傾斜地の崩壊による災害が多発しているため、台湾政府の傾斜地開発に対する規制が強まっています。たとえば「非都市土地開発審議作業規範」では、傾斜地開発において、平均勾配が40%以上の区域は、面積の80%以上の土地は開発禁止区域になり、元来の地形・環境を維持する必要があるが、残りの土地は道路、公園および緑地にすることができると規定しています。平均勾配が30%以上で40%未満の区域は、開放的な公共施設または必要性のあるサービス施設の利用に限るとし、建築利用は禁止されています。
開発行為に環境影響評価(環境アセスメント)の必要があるかどうかは、行政院環境保護署が制定した「開発行為の実施すべき環境影響評価細目と範囲認定標準(基準)」に従います。ただ、大規模開発案件あるいは環境保全優先地域に位置する開発案件は、環境影響評価が必要な場合が多いです。
土地利用変更を申請する前にすべての土地利用権を取得しなければなりません。ただし、全体的な開発計画や水土保全計画の必要から、開発地域に公有地・国有地や未登録の土地が含まれる場合は、あらかじめ公有地・国有地所轄機関の合併開発許可あるいは払下げ認可文書を規定に従って取得しなければなりません。
開発地域には一体性が求められます。道路や河川などの自然境界線によって分断されている場合は、開発地域内の公共施設の一体性を確保しなければなりません。「非都市土地開発審議作業規範」の規定により、開発一体性と水土保全計画確保のため、隣接部分の幅が斜面地においては最低0.5m、平地においては最低30mなければなりません。
開発後の交通量増加は必至なため、開発地域には連絡道路がなくてはいけません。一般的に連絡道路の幅員は最低8m以上で、緊急通路として消防車が通れるほどの幅を持つ連絡道路がもう一本必要となる場合もあります。
開発には電力、電信、ゴミ収集、水道など公共施設の整備が不可欠です。開発行為に着手するまでに、関連事業の所轄機関から同意書類を取得しなければなりません。ただし、事業所轄機関がサービスを提供できない場合は、開発申請者自ら措置を講じることもできます。
開発行為は計画、審議、開発と建設の4段階に分けられます。各段階における主な事項は次のとおりです。
申請者は主に土地利用にかかわる書類の取得、すなわち土地利用権の取得を行い、同時に審議のために添付図書を用意し、申請について当該開発案件の目的事業所轄機関の同意を得ます。
申請者が正式に県・市政府に届出ると、所轄機関がその土地利用計画に対して審議を行います。環境影響評価の必要がある場合は、この段階で並行して環境影響評価に対する審議します。
土地利用の変更申請は許可を得ているので、開発者は造成工事、水土保全または公共施設の整備を行うための雑工作物使用許可または水土保全着工許可証を申請するとともに、引き続き土地利用の変更手続を完了させなければなりません。
直轄市、県・市政府の建築管理担当部署が建築法の関連規定に従い、審議された土地利用計画の内容に基づいて、建設許可の審査および発行を行います。
開発行為の審議手続は立地条件によって異なります。都市計画区域と非都市土地を含み、非都市土地が区域変更の規模を超えた場合は、開発許可を申請するか、あるいは用地を変更しなければなりません。開発許可の面積が30ヘクタールを超えた案件、あるいは経済部工業局が促進産業升級条例(産業高度化促進条例)に基づいて受理した工業区域変更案件は内政部が、30ヘクタール以下の案件は県・市政府が審議します。用地変更に関してはすべて県・市政府が行います。また、都市計画審議と非都市土地開発許可を共同審議で行うこともできます。
(出所)交通部
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